Dolt fel i bostadsrätt – vad gäller och hur du får ersättning

Ett fel är när lägenheten inte stämmer med vad du hade anledning att räkna med när du köpte den – utifrån avtalet, annonsen, vad säljaren sa eller borde ha sagt och lägenhetens pris och ålder. Med dolt fel menas i vardagligt tal ett fel som inte gick att upptäcka vid en normal visning, till exempel en fuktskada bakom kakel eller under golv.

Nej. En bostadsrätt är en andel i en förening och inte en fastighet, och därför gäller andra regler. Den största skillnaden är att du bara har två år från tillträdet på dig att reklamera, jämfört med tio år vid husköp. Samtidigt är kraven på hur noga du som köpare måste undersöka lägenheten lägre.

Du ska reklamera inom skälig tid från att du upptäckte felet eller borde ha upptäckt det – räkna med veckor, inte månader. Därutöver gäller en yttersta gräns: reklamationen måste ha kommit fram senast två år efter tillträdet.

Som huvudregel inte från säljaren. Undantaget är om säljaren har varit grovt vårdslös eller handlat ohederligt, till exempel genom att känna till och medvetet dölja felet. Det kan också finnas ett krav mot mäklaren eller föreningen. Kontakta oss så gör vi en bedömning.

Reklamera skriftligt, till exempel med mejl, och spara en kopia. Beskriv vilket fel det gäller, när du upptäckte det och att du anser att det är ett fel som du kommer att kräva ersättning för. Du behöver inte ange något belopp ännu. Skicka gärna en kopia till mäklaren.

Ja, i många fall. Befintligt skick skyddar inte säljaren om lägenheten avviker från uppgifter som säljaren har lämnat, om säljaren har tigit om något viktigt som hen kände till, eller om lägenheten är i väsentligt sämre skick än vad du med hänsyn till priset hade anledning att räkna med.

En felaktig uppgift om boarean kan vara ett fel som ger rätt till prisavdrag. Låt en certifierad mätare mäta lägenheten enligt svensk standard. Mindre avvikelser godtas ofta, men en avvikelse på några procent eller mer kan ge rätt till ersättning. Både säljaren och mäklaren kan bli ansvariga.

Det beror på badrummets ålder, vad som sades om det vid försäljningen och om skadan gick att upptäcka vid visningen. Har säljaren påstått att badrummet var renoverat av en behörig firma, eller kände säljaren till skadan och teg, är säljaren ofta ansvarig. Låt en fuktsakkunnig undersöka skadan innan något rivs ut.

Mot dig ansvarar säljaren, oavsett vem som utförde arbetet. Du kan som huvudregel inte kräva hantverkaren direkt. Säljaren kan däremot i sin tur ha ett krav mot hantverkaren.

Kontakta först bostadsrättsföreningens styrelse. Balkongplattan, fasaden och anslutningen mot väggen är normalt föreningens ansvar. Om säljaren visste om läckaget utan att berätta det kan du också ha ett krav mot säljaren – reklamera då även till säljaren i tid.

Begränsa skadan, men vänta med att riva och bygga om tills säljaren har fått möjlighet att se felet och tills det är ordentligt dokumenterat. Annars riskerar du att inte kunna bevisa felet.

Ja, om mäklaren har varit oaktsam, till exempel genom att ange fel boarea utan att kontrollera den, eller genom att inte föra vidare information om fel som mäklaren kände till. Du måste meddela mäklaren ditt krav inom skälig tid.

Den som förlorar i domstol får som huvudregel betala både sina egna och motpartens ombudskostnader. Vid tvister under ett halvt prisbasbelopp, cirka 29 600 kronor år 2026, är kostnadsrisken kraftigt begränsad. Många tvister löses genom förlikning innan det blir domstol.

Försäkringen ersätter normalt inte själva felet, men de flesta hemförsäkringar har ett rättsskydd som betalar en stor del av kostnaderna för ombud och sakkunniga när en tvist har uppstått. Du betalar en självrisk och det finns ett maxbelopp. Vi hjälper dig att ansöka.

Ja, och det är det vanligaste. Med en tydlig reklamation, en bra utredning och ett välgrundat krav är många säljare – eller deras försäkringsbolag – beredda att träffa en uppgörelse.